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房市熱 房仲業:短期供需失衡

房市熱 房仲業:短期供需失衡

過去八個月房市交易熱絡,市場上待售物件數量減少,房仲業者預警,市場短期供需失衡,不過,房價仍處於緩步創高的趨勢不變。

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信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,臺股衝上兩萬點,加上通膨預期等因素帶動,新青安又協助首購族降低購屋負擔,購屋調查顯示民衆對於未來房價樂觀,看漲比看跌多。

曾敬德指出,市場上待售物件數量減少,短期供需失衡,加上政策並無強力政策抑制房價,預期三二九檔期房市交易狀況,有機會維持穩定熱絡表現,而房價應該也會緩步創高。

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住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,目前因稅制與交易制度影響,預售屋與成屋均有閉鎖期,區域如果有重大利多,很容易發生無案可賣的狀況。

代銷業者也指出,前段時間政府重拳打炒房,加上缺工、營建成本升高,都讓建商推案量降下來,導致供給量變少,需求卻是隻增不減,房價反而不容易下來。

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房市示意圖。圖/住展雜誌提供

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去年房市受到打炒房、升息等利空因素,不過,預售結案量成長。據住展雜誌統計,2023年北臺灣新建案結案(2023年公開且結案的建案)共計172案,較前年多了22案,年增14.7%,其中以桃園市59案最多,其次是新北市與宜蘭地區各36案,接着是新竹地區的22案,高房價的臺北市爲19案,供需相對低檔的基隆市則都還在銷售中。

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住展雜誌發言人陳炳辰表示,去年建商低首付行銷方式奏效,下半年的新青安話題又帶動房市,且買房抗通膨的觀念深植人心,諸多利空打不退買房信念。

順銷結案產品還有三要素,一爲低總價的房產,負擔與風險不高,卻可期待投資與轉手獲利,不難想見反映在去化速度上。其二則爲品牌建商推案,剛開案時有粉絲客支持聲勢,接下來持續吸引自住客上門,遂見佳績。第三是戶數不多的新案,包括小基地推案、地主分回戶較多的危老案,又或是透天社區案,因可售戶數少容易售罄,也是結案量增原由。

細部來看各縣市表現,結案量居首的桃園市,2023推案量不比過往,結案數仍表現不錯,購屋效益不在話下,買氣青睞度可見一斑。結案量體集中在觀音區、中壢區與楊梅區,案體均不大,總銷幾乎皆在5億元以內,戶數規劃多爲50多戶內,開出單價則不乏平均2、3字頭,大部分是10多坪到30多坪含公設的小宅,觀音與楊梅又有些總戶數規劃10來戶內、平均總價開在一千多萬元的透天物件,銷售順利不意外。

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結案量居次爲宜蘭地區與新北市,宜蘭地區推案量比起新北市弱,但結案數卻能追平,主因正來自於推案不比直轄市多,反易成亮點,買氣更可聚集,兼之價格因素刺激,像結案較多的員山鄉與宜蘭市,平均開價每坪大致都是2字頭,透天社區總價亦開在平均一千多萬元,戶數規劃與量體不大,在地買盤捧場就有助銷售。

新北市去年推案量下修,稍影響結案數,顯眼的量能出現在板橋區與林口區,價格上雖非絕對低價,但爲區域親民價,如林口區結案社區可見單價開出平均4字頭,板橋區則是4到6字頭,加上爲小宅案造就低總優勢,以門牌、房市未來性、居住機能、投資出租報酬來說,性價比高,銷售增速無懸念。

臺北市與新竹地區方面,高房價的臺北市,在銷售上本不求快,而新竹地區去年推案不算多,又區域市場後況看好,建商面對餘屋也不急躁,並不糾結結案與否,數據結果都呈現溫和。兩縣市的結案分佈地帶平均,新竹地區的芎林鄉、香山區與湖口鄉稍多,多有透天社區案,惟平均開價來到兩、三千萬元,價碼並不低,能在一年內結案主因量體小,戶數規畫至多不過20戶,少則個位數,自無賣壓可言。

展望今年房市,陳炳辰分析,現階段在新北市、桃園市、宜蘭地區,以及新竹縣的湖口鄉不乏建案規畫戶數較少,或是親民小宅,有順銷的特質與條件,可樂觀以待。另出於房市穩定有益買氣,建商這一造也要避免新版囤房稅餘屋壓力,買賣兩方在房產交易上積極度強,或更可正向關注今年的結案情勢。

2023年北臺灣縣市結案建案數量統計。資料來源/住展雜誌

歷年北臺灣結案建案數量統計。資料來源/住展雜誌

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永慶攜手政大 推房價指數

永慶攜手政大 推房價指數

政大與永慶攜手推出「政大永慶房價指數」,包括政大不動產研究中心主任楊松齡(左起)、政大社會科學院院長楊婉瑩、永慶房產集團業務總經理葉凌棋、政大地政系助理教授江穎慧等人出席。 永慶房產集團/提供

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國立政治大學和永慶房產集團公益產學合作再寫新里程碑。政大不動產研究中心和永慶房產集團攜手合作,昨(27)日推出「政大永慶房價指數」,該指數有三大特點,包括即時性、創新性、整合性;由政大社會科學學院院長楊婉瑩、政大不動產研究中心主任楊松齡、政大地政系助理教授江穎慧及永慶房產集團業務總經理葉凌棋共同見證發表。

楊婉瑩致詞表示,居住正義是臺灣社會長期高度關心的議題,政大與永慶2020年開展公益產學合作後,一直以促進居住正義爲重點目標之一,相信「政大永慶房價指數」的推出,也是對居住正義乃至社會安定貢獻重要力量。

政大永慶即時房價指數變化 圖/經濟日報提供

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房價指數作爲勾勒整體房地產市場脈動的量化指標,在不動產研究上具有指標性意義。楊松齡分享,政大不動產研究中心爲政大和永慶房產集團在2021年共同成立,持續針對不動產市場及房市政策等,透過各式論壇、演講或專文等方式深入探討,盼促進臺灣不動產市場正向發展。而「政大永慶房價指數」的正式發表,不僅是政大和永慶產學合作的又一里程碑,也是學術界和產業界攜手合作的智慧結晶。

負責編制房價指數的政大地政系助理教授江穎慧說明,「政大永慶房價指數」運用特徵價格法並加入大量控制變數,來計算同質住宅在不同時間交易的價格差異,在變數上結合實價登錄建物資料、地理資訊資料庫、以及永慶獨有資料庫,共計35種變數進行分析。

「政大永慶房價指數」有三大特點,包括即時性、創新性、整合性。江穎慧指出,由於永慶房產集團全臺逾1,700店,是全臺店數最多房仲集團,成交資料遍及全臺,導入永慶最新的交易資訊至指數模型之中,能夠編制出更即時的指數數據。

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在創新性方面,「政大永慶房價指數」能夠根據房市上不同的產品,例如大樓、公寓,編制特定指數,也能夠一次統整編制全臺、七都區域、細分的指數資訊。

葉凌棋表示,政府實價登錄資訊揭露到門牌,對市場資訊透明化有具體改善,但因作業關係,公佈時間會有約兩個月的延遲。永慶房產集團除在全臺有超過1,700店,近四年經手的交易量平均一年更高達5.8萬件,並且成交後即登錄,透過這些龐大且即時第一手交易資訊編制出的「政大房價指數」,能夠幫助產官學界和民衆掌握更即時的住宅市場脈動。

至於今年房市狀況,葉凌棋指出,今年臺股站上2萬點,國內經濟景氣也有復甦跡象,出口、消費信心回溫,加上通膨壓力下,讓具備保值抗跌的房地產擁有量價雙增動能,今年房市明顯熱度上升,關鍵原因是儘管升息,但利率還是在2.5%以下,加上新青安政策發酵,自住成市場主力,都支撐房市交易量能,預期今年上半年房市交易量可在16.9萬至17.4萬棟之間,較去年同期成長22%至25%。

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后里新案掀住宅革命!比照七期規格跨國團隊創四項第一

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后里預售案「展裕豐格」組成夢幻級跨國團隊打造新案,挑戰七期規格。記者宋健生/攝影

后里預售案「展裕豐格」展現十足企圖心,邀請涵碧樓建築師、日本營造廠、結構教父組成夢幻級跨國團隊打造新案,挑戰七期規格。開發商展裕建設深耕后里、外埔、苑裡十年,秉持造福鄉里、讓家人住最好的心態,在「展裕豐格」一案中改寫在地房市四項紀錄,掀起后里住宅革命。

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臺中市建築經營協會市場資訊委員會主委白洪章指出,後科產業鏈持續擴廠增額,如年後美光科技再度開出百餘個職缺大舉徵才,后里科技城地位舉足輕重,不但爲房市帶來人口紅利,外地移入的科技新貴也帶入更高標、多元的購屋需求,在當地掀起一波房市進化潮。

近期後科所在的后里區推案熱絡,根據591網站新建案訊息,一年內就有10個預售案推出或即將推出,已開案的「坤悅禮御」實登價格突破37萬元。而「贊騰有道」出現5字頭成交單價,讓當地民衆驚嚇不已,不過該戶爲露臺特殊戶別,加上車位價格含在總價中無法拆分,因而導致單價衝破5字頭。

展裕建設取得近1,700坪正甲後路土地後,即以打造后里新地標、提升區域地貌風景爲目標,是后里地區有稀有大規模開發案。

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展裕也廣邀各界建築精英爲「展裕豐格」的美學、建築、工程品質定錨在豪宅水平,包括請到七期豪宅推手與涵碧樓建築師戴育澤、日本百年營造龍頭-巖田地崎;以及有結構教父美譽的耐震專家戴雲發強強聯手,組成臺日跨國建築團隊,均是后里當地前所未見。

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同樣是建築人出身的展裕建設董事長黃威勝,深知工程好品質是建築根基,也是企業永續的根本,因而跨海邀請到日本巖田地崎,作爲「展裕豐格」的工程品保監造顧問。

巖田地崎爲日本知名百年營造企業,在住宅、飯店、大型公共建設等領域都有豐厚的經驗與實績。包括臺人相當熟悉的「北海道新千歲機場」、日劇取景勝地「惠比壽花園廣場」,以及曾爲日本第一高樓、現爲第二高樓的「橫濱21世紀大樓」等。

每一件地標級作品皆展現巖田地崎深厚的工程實力,因而受到臺灣高鐵、臺北捷運、臺灣電力公司,以及新北、桃園開發商延攬來臺,在臺資歷已超過30年。

展裕藉由與巖田地崎共同合作工地管理、品質管理、人員管理,讓新案「展裕豐格」大幅跳脫區域水平與國際看齊。

此外,「展裕豐格」亦率先採用低碳環保建材-鋁模板,相較於傳統的木模板,鋁模板具有混凝土成型平整精確、高穩定性與高乘載力、縮短工期、並可大量減少營建廢棄物等,還能保持工地清潔、整齊。

鋁模板在歐美、韓國、馬來西亞都已相當普及,在臺灣因成本較高,多以高價豪宅案爲主,如龍寶建設也曾有使用鋁模板的案例。

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而「展裕豐格」也是區域首先採用 ALFA SAFE 柱中柱系統鋼筋施工,提升耐震韌性;並提供五年防水保固;同時也是完整空間規劃的大型社區如健身房、桌球室、視聽室、廚藝教室、遊戲室等公設。

此案產品設定在24至26坪2房、34坪3房的適居尺度,鄰近麗寶樂園購物中心生活圈,近享美食、百貨、影城等生活休閒機能,已購客對於后里首見如此高規格建案,都有相當高滿意度,進而介紹親友購買一起當鄰居,銷售成績迅速衝破百戶。

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「展裕豐格」率先採用低碳環保建材鋁模板,可大量減少營建廢棄物。展裕建設提供

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上週末的動畫盛事活動 Anime Japan 2024 已完美落幕,目前乍逢播畢的熱門動畫《葬送的芙莉蓮》也有參展,現場更是擺出了寶箱怪讓大家拍照留念。而女主角芙莉蓮的聲優種崎敦美和費倫聲優市之瀨加那也重現了經典的「好黑喔!好可怕喔!」經典場面。

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在《葬送的芙莉蓮》劇中,千年精靈魔法使芙莉蓮平時很沉穩,但是遇到僞裝成寶箱的寶箱怪就變成賭徒心態,明明能用正確率高達 99% 的「寶箱鑑定魔法」來判斷,卻總是想賭 1% 的機率去親手打開它,結果每次都被寶箱怪吞入口中,講出「好黑喔!好可怕喔!」的知名臺詞。

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在動畫後半段「一級魔法使測驗篇」中,芙莉蓮與費倫在攻略「零落的王墓」時也同樣遇上了寶箱怪,而芙莉蓮依舊正常發揮,一旁無奈的徒弟費倫只好用力把傻師父拉出怪物口中。而在 Anime Japan 2024 中,飾演芙莉蓮的聲優種崎敦美和費倫的聲優市之瀨加那也重現了這段名場面,畫面好不歡樂。

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聲優種崎敦美(圖右)與市之瀨加那(圖左)重現「好黑喔!好可怕喔!」場景。 圖/X(舊稱推特)@tanezakiatsumi

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市之瀨加那也拍了兩張自己被寶箱怪吃掉的示意圖,不過這次並沒有魔法阿嬤來幫助她脫身了(太苦了費倫);但正常而言費倫面對怪物算是挺理性的,根本不像師父一樣整天想賭 1% 機率(不說還以爲是手遊抽卡玩家 XD)。

年輕人都在衝? 全臺35歲以下房貸族激增三成

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房市示意圖。圖/東森房屋提供

近年房價高漲,買房成家對於一般年輕人而言似乎是遙不可及的夢,不過,東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現,被大衆認爲買不起房的年輕人反而更敢進場。

從2019年到2023年,全臺35歲以下房貸族的申貸件數從4.5萬件增加到6萬件,短短5年就增加約1.5萬件,成長幅度高達32%,而35~50歲房貸族和50歲以上房貸族的成長幅度分別只有23%和14%。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,年輕世代在買房決策上確實更敢衝,再加上現在有「新青年安心成家購屋貸款」來減輕年輕人的購屋壓力,相信未來進場買房的年輕人還會繼續增加。

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黃勝暉分析,由內政部不動產資訊平臺揭露,去年第3季全臺平均購屋單價爲32.4萬元,較2019年同期25.2萬元,增加7萬元,漲幅接近三成,顯見房價漲勢驚人,這讓不少購屋族產生了「現在不買房,以後會更貴 」的心理壓力。

其次,在少子化的浪潮下,現在的父母普遍更加疼愛小孩,許多父母爲了幫助小孩減輕成家立業的壓力,都會主動幫忙支付自備款或提供其他形式的資金支援,因而使得年輕族羣的購屋比重有所攀升。

此外,政府釋出的新青安利多,也進一步加強了年輕人進場買房的動力。

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黃勝暉指出,年輕人買房偏好與上一代人相比存在着明顯的差異。

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第一、不同於以往的大家庭模式,現在的年輕人更注重私人空間,普遍偏好房間數量較少、坪數較小的住宅,通常以兩~三房的小宅產品爲主流。

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第二、現在年輕人更在意生活品質及便利性,有管委會、電梯大樓、豐富公設的電梯大樓往往更受年輕族羣的青睞。

第三、面對不斷走揚的房價,不少年輕人爲了壓低購屋總價,同時又要滿足一定居住品質,因此寧願到相對外圍的蛋白區、蛋殼區買房置產,以雙北來看,淡海新市鎮、洲子洋重劃區等地都吸引了不少年輕族羣的駐足。

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黃勝暉提醒,買房成家圓夢是好事,但對於口袋不深的年輕人來說,買房後的房貸、房屋稅、地價稅、修繕費用等林林總總的支出加起來也是不小的壓力,因此建議年輕族羣進場前還是要謹慎評估自身的財務狀況和預算範圍。

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另外,雖然現在很多年輕人都利用新青安的5年寬限期大膽進場,但5年寬限期結束後,每月房貸支出將大幅提高,加之過去幾年全臺房價飆漲,部分缺乏基礎建設但房價早已超前反映的區域,未來房市走向仍存在不確定性,在此情況下,貿然追價進場仍有一定風險,購屋族要謹慎。

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